Kinh doanh bất động sản từ "tay trắng" hiểu quả nhất

Trong bài viết này, mình sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về lĩnh vực kinh doanh bất động sản và có thêm kiến thức để làm hành trang trong việc trở thành một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Invert chia sẻ chi tiết về Kinh doanh bất động sản từ "tay trắng" hiểu quả nhất.

I. Giới thiệu về bất động sản

1. Kinh doanh bất động sản là gì?

Kinh doanh bất động sản là đầu tư vốn để phát triển các loại hình bất động sản khác nhau như xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, cho thuê, môi giới bất động sản, thực hiện dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản. Chúng ta có thể xét tới việc đầu tư bất động sản theo kiểu cổ phiếu, chứng khoán, hoặc là đầu tư bất động sản trực tiếp.

2. Kinh doanh bất động sản cần bao nhiêu vốn?

Nhắc đến kinh doanh bất động sản, nhiều người thường nghĩ phải có tiền tỷ mới dám đầu tư, nhưng thực tế không hoàn toàn như vậy. Đã có người kiếm tiền từ bất động sản khi mình có rất ít tiền hoặc từ bàn tay trắng.

II. Mẹo kinh doanh bất động sản, kinh doanh bất động sản cần học những gì?

1. Vị trí: là yếu tố hàng đầu và quan trọng nhất tạo nên giá trị cũng như là cơ sở để định giá bất động sản.
- Với những mảnh đất đẹp, vị trí tốt, khả năng sinh lời sẽ cao, dễ mua và bán được giá hơn. Ngoài ra, thời gian giao dịch cũng không tốn nhiều thời gian.

2. Khảo sát dự án vào lúc chiều tối:
- Nhiều người có thói quen đi xem dự án ban ngày nhưng thời điểm đó người dân phải đi làm (không có ở nhà), không thể nhìn thấy rõ hoạt động và sức sống của khu dân cư. Do đó khảo sát ban ngày là cần thiết nhưng phải bổ sung thêm khảo sát vào chiều tối, bắt đầu từ lúc tan tầm đến 20-21h đêm.

3. Lựa chọn bất động sản phù hợp với khả năng tài chính:
- Nếu phải đi vay, không nên vay quá 50% giá trị bất động sản để tránh gánh nặng trả lãi cũng như hạn chế áp lực trả lãi suất thả nổi ngoài khả năng tài chính. Tính toán kỹ dòng tiền cho các đợt thanh toán tiếp theo để tránh trường hợp bị áp lực hoặc hụt tiền phải bán tháo bất động sản dễ dẫn đến thua lỗ.

4. Chỉ mua bất động sản có tính thanh khoản cao (mua bán dễ dàng, nhanh chóng):
- Khi mua bất động sản bất kỳ, bạn nên mua được giá thấp hơn giá thị trường. 
- Nếu mua bằng giá, có thể kiếm được tiền khi thị trường bât động sản đi lên. Bạn có thể kiếm tiền ngay cả khi thị trường đi xuống bằng cách chọn khu vực thanh khoản, mua rẻ và bán cũng rẻ.

5. Chú trọng quy hoạch hạ tầng xã hội và thông tin pháp lý:
- Kinh doanh bất động sản có tính chuyển nhượng nên khi mua bán bạn nên lưu ý các thủ tục hành chính như sổ đỏ, giấy chứng nhận sử dụng đất để khi có nhu cầu bán ngay sẽ nhanh chóng.
- Nên tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý của tài sản bằng việc hỏi xã, phường, phòng tài nguyên quận, huyện hay người am hiểu về bất động sản trước khi tiến hành giao dịch đặt cọc hay mua bán. 

6. Quan tâm đến cộng đồng:
- Xây dựng đa dạng những mối quan hệ từ bằng việc tích cực tham gia những buổi tiệc, nhóm, diễn đàn về đầu tư bất động sản. Nếu có điều kiện, bạn hãy tổ chức những buổi hội thảo, những buổi chia sẻ kinh nghiệm kinh doanh, đầu tư BĐS cũng như kinh nghiệm thành công của bạn với mọi người. 

III. Các ý tưởng kinh doanh bất động sản:

1. Mua nhà cũ, đất riêng, sửa hoặc xây mới bán lại giá cao:
- Hãy thường xuyên săn lùng các mảnh đất nhỏ, ở trong ngõ hoặc những căn nhà cũ nát khu vực nội thành giá rẻ. Với số vốn không nhiều bạn hãy dùng để tu sửa, hoặc xây mới hẳn một căn nhà sau đó bán giá cao cho người mua.
- Tuy nhiên, kiếm được đất rẻ không hề dễ, cộng với đó là phải biết cách bán. Bạn cần thiết kế nội thất và kiến trúc nhà bắt mắt, và nói mình xây để ở nên cầu kỳ trong thiết kế và xây dựng để khách hàng yên tâm.

2. Mua nhà cũ, sửa mới cho thuê ở:
- Hình thức kinh doanh này khá ổn định nhưng bạn cần bỏ ra chi phí cao khi đi mua nhà đất. Nhưng bạn được sở hữu nhà đất ở các khu trung tâm nội thành và có thể chờ lên giá để bán nếu muốn.
- Khu vực nên được lựa chọn là nội thành, những nơi có nhiều cơ quan công sở, trường học, bệnh viện… Tìm những ngôi nhà cũ hoặc đất trống để sửa lại hoặc xây mới thành những khu nhà chung cư mini hoặc các phòng khép kín diện tích khoảng 15-20m2 mỗi phòng. 
- Sau đó cho thuê với giá 2 đến 3 triệu đồng mỗi phòng một tháng, căn hộ nhỏ và nhà riêng đầy đủ nội thất giá khoảng 5 triệu đồng/tháng.

3. Mua nhà cũ, sửa mới cho thuê văn phòng, cửa hàng:
- Hình thức này đòi hỏi bạn phải tập trung phát triển giá trị bất động sản hơn. Trong đó, không chỉ đó là một địa điểm đẹp mà còn phải được đầu tư xây mới hay nâng cấp đạt các tiêu chuẩn nhất định và hơn thế nữa.

4. Thuê nhà rồi cho thuê lại:
- Bạn có thể thuê nguyên căn giá rẻ sau đó ngăn phòng, thậm chí đầu tư sửa sang căn nhà để tăng giá cho thuê kiếm lời.
- Sau đó bạn lên các trang rao vặt bất động sản uy tín, đăng tin cho thuê nhà. Chỉ cần lấy cao hơn so với giá ban đầu chia ra là bạn đã có thể ăn lãi rồi. Việc này sẽ thuận lợi hơn nếu bạn thuê những căn nhà có nhiều phòng khép kín và chủ nhà đồng ý giao toàn quyền quyết định việc cho thuê lại cho bạn. Nếu hợp đồng dài hạn, có thể tính toán tới việc cải tạo lại căn nhà để tạo ra nhiều phòng.
- Ngoài ra, cũng cần tìm hiểu nhu cầu khu vực định thuê nhà. Những khu vực có nhiều trường đại học hoặc khu công nghiệp sẽ là lựa chọn tốt nhất. Bên cạnh đó, những căn phòng được sửa sang sạch đẹp sẽ có giá thuê cao hơn mà chi phí cũng không quá lớn.
- Hơn nữa, bạn phải quản lý khách hàng thuê một cách chặt chẽ nhằm tránh những phát sinh ngoài ý muốn về luật pháp hay tài chính, quản lý chặt chẽ các chi phí điện, nước để tránh thất thoát.

5. Đầu tư đất nền đô thị ngắn hạn:
- Bằng số vốn không nhiều chỉ vài trăm triệu đồng là bạn có thể đầu tư bất động sản kiếm lời gấp đôi số vốn trong thời gian ngắn. Chẳng hạn bạn mua đất nền nhà phố giá khoảng trên 20 triệu đồng/m2, tuy nhiên, chỉ sau thời gian ngắn đất nền khu này có thể chuyển nhượng lại với giá chênh lệch lớn.

6. Vay thế chấp chính bất động sản mua:
- Đây là hình thức kinh doanh bất động sản không cần một đồng tiền vốn và được nhiều người sử dụng hiện nay. Bạn vay tiền mua và thế chấp chính bất động sản bạn đã mua đó. Sau đó cho hộ gia đình hoặc người nước ngoài, cá nhân thuê trong thời gian dài hạn. Đến tháng thì nhận tiền và tính toán những thứ cần thiết.
- Nếu bạn không rành thủ tục mua bán, tìm người thuê nhà, sửa nhà…. thì có thể nhờ một đơn vị quản lý bất động sản. Nếu không thì tự bạn chủ động trong việc sửa nhà và tìm người thuê nhà.
- Tiền cho thuê dùng để trả lãi ngân hàng và đơn vị quản lý bất động sản nếu có. Mới đầu không nhất thiết phải có lời, chỉ cần vừa đủ hoặc có thể bù thêm chi phí trong phạm vi có thể. Nếu thuê dịch vụ bất động sản thì nên chọn đơn vị uy tín. Nên có một số tiền dự trữ sẵn trong tay để đề phòng rủi ro xảy ra.

7. Chọn mua bất động sản xa trung tâm:
- Bạn cũng có thể chọn mua những bất động sản ở nơi xa vì nó sẽ rẻ hơn, đây là cách đầu tư nhà đất hiệu quả. Nhưng đương nhiên những nơi này phải là nơi mà tương lai sẽ phát triển chứ không phải là nơi đã phát triển rồi hoặc sẽ không có khả năng phát triển.

8. Môi giới bất động sản:
- Bản chất của việc môi giới trong lĩnh vực bất động sản là móc nối được người muốn bán và người muốn mua/thuê. Đây có lẽ cũng là một trong những lựa chọn được nhiều người theo nhất khi muốn bước chân vào thị trường bất động sản.

9. Sinh lời từ biệt thự biển triệu đô:
- Nhờ những gói giải pháp từ chủ đầu tư, loại hình đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng triệu đô trở thành một sản phẩm đầu tư tài chính sinh lời được ưa thích. Mỗi căn biệt thự có giá dao động từ 8 tỷ đến 30 tỷ đồng tùy diện tích, dự án và khu vực. Hiện loại biệt thự này được bán chủ yếu ở Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Vũng Tàu,…
- Sử dụng gói tài chính ngân hàng thế chấp chính căn biệt thự, bạn sẽ tham gia vào chương trình cho thuê do chủ dự án quản lý biệt thự. Mức lợi tức từ việc cho thuê sẽ từ 8-9% giá trị biệt thự trong 5-10 năm liên tục.

10. Chớp thời cơ với các dự án nóng:
- Với những người am hiểu thị trường địa ốc, có thông tin nhanh về các dự án và kiến thức tốt về bất động sản thì đây là cách đầu tư nhà đất cực kỳ ưa thích của họ.
- Bạn chỉ cần bỏ ra số vốn đầu tư khoảng 50 - 100 triệu đồng để đặt cọc bất động sản, rồi sang nhượng lại người khác với giá cao hơn. Mỗi căn nhà theo hình thức này bạn có thể kiếm lời từ vài chục đến cả trăm triệu đồng.
- Để làm hình thức kinh doanh bất động sản này, dự án phải thực sự nóng trên thị trường, chọn những căn hộ có nhu cầu cao như căn hộ có diện tích nhỏ, căn góc, tầng, hướng căn hộ…được nhiều người ưa thích.

11. Chọn các tài sản lãi trước khi mua:
- Kết quả của những chuyến săn lùng này có thể giúp nhà đầu tư mua bất động sản giá rẻ hơn thị trường tối thiểu 5-10%. Nếu có nghệ thuật đàm phán tốt, giá cả có thể sẽ mềm hơn nữa. Các tình huống khả thi có thể tiếp cận gồm: nhà đất cần bán gấp, tài sản được mua lúc giá còn thấp dễ thương lượng lúc bán ra, bất động sản chưa từng được giao dịch căn cứ theo lịch sử cập nhật, tài sản thuộc diện chia thừa kế...

12. Tạo lập giá trị cộng thêm cho tài sản:
- Ngoài giá trị được quyết định bởi vị trí của bất động sản, làm đẹp cho căn nhà, thửa đất thêm bắt mắt cũng là cách tạo ra giá trị cộng thêm cho tài sản. Cách thực hiện gồm: đất được rào cắm, có ranh giới rõ ràng, nhà sạch sẽ, tiện dụng. Nhà đầu tư có thể sửa chữa, chỉnh trang lại mặt tiền, làm xanh khu vực quanh khuôn viên đất, nhất là khoảng trống trước mặt nhà trồng cây xanh, làm lại đường, hệ thống cống... cho khách hàng cảm thấy hài lòng. Những giá trị cộng thêm này không nhiều thì ít sẽ mang lại lợi nhuận khi giao dịch.

13. Mua đất nông nghiệp rồi lên thổ cư:
- Mua đất nông nghiệp qui hoạch thổ cư gần các dự án bất động sản rồi lên thổ cư, giá thành sẽ thấp hơn thị trường 30-40%. Mua loại bất động sản này hơi mất thời gian một chút, phải chờ trung bình khoảng 3-6 tháng để hoàn chỉnh pháp lý. Tuy nhiên sự chờ đợi thường được trả công xứng đáng bằng sự gia tăng giá trị tài sản sau đó.

IV. Lý do nên thử sức mình với nghề môi giới bất động sản:

1. Biết sống với áp lực:
- Đầu tiên đó là về thu nhập. Do đó, bạn phải luôn phải cố gắng có để giao dịch thành công, mà bạn biết rồi đấy, chốt sale là chuyện không hề dễ dàng.
- Nếu như ở các ngành khác bạn chỉ cần đi làm 8 tiếng, thì với nghề môi giới bất động sản, bạn có thể phải làm 10-14 tiếng để hoàn thành công việc hay phải đi gặp khách hàng. 
- Sự cạnh tranh khốc liệt với các nhân viên môi giới khác. Chỉ một sơ suất nhỏ thôi là khách hàng của bạn bị rơi vào tay của môi giới khác.

2. Rèn tính kiên trì, nhẫn nại:
- Để tìm kiếm được khách hàng tiềm năng thì đòi hỏi nhân viên môi giới phải kiên trì gọi hàng chục, hàng trăm cuộc điện thoại mỗi ngày. Bạn sẽ phải nhẫn nại với những sự từ chối của khách hàng và coi đó là một chuyện bình thường ở huyện mà bất kỳ ai làm nghề này đều phải trải qua hết.

3. Buộc bản thân năng động hơn:
- Với đặc tính của nghề môi giới bất động sản bạn cần phải liên tục di chuyển đến nhiều địa điểm để tìm kiếm, gặp gỡ hay giao dịch với khách hàng. Bạn sẽ không cơ hội để ngồi ì ở văn phòng từ sáng từ sáng đến tối được.
- Bạn sẽ phải tự lên kế hoạch làm việc cho mình, học cách sử dụng thời gian sao cho hiệu quả nhất, để vừa có thể tìm kiếm được khách hàng mà vừa có thể gặp gỡ tư vấn thuyết phục khách hàng…

4. Tôi luyện những kỹ năng mềm cần thiết:
- Kỹ năng mềm hay còn được hiểu là kỹ năng thực hành xã hội, liên quan đến tính cách con người. Kỹ năng giao tiếp, làm việc nhóm, quản lý thời gian, kỹ năng thuyết phục đàm phán, kỹ năng vượt qua áp lực, sáng tạo và đổi mới…là những ví dụ của điển hình.

5. Học cách quý trọng đồng tiền:
- Vì tính chất đặc trưng của nghề này là sống dựa vào hoa hồng là chính. Mà muốn có được hoa hồng thì phải có được giao dịch bất động sản thành công. Do đó, bạn sẽ cảm thấy quý trọng những đồng tiền mình làm ra vì đó là kết quả của rất nhiều công sức bạn bỏ ra mà có được. Ý thức về quý trọng đồng tiền sẽ giúp bạn có được kế hoạch chi tiêu hợp lý. 

6. Đưa mình vào phong cách chỉn chu:
- Đặc tính công việc làm việc với khách hàng buộc bạn phải ăn vận nghiêm túc, lịch sự để thể hiện tính chuyên nghiệp của mình. Không một khách hàng nào có đủ can đảm để tin tưởng và giao một số tiền lớn của mình cho một người mà ăn mặc nhếch nhác, không nghiêm túc cả.

7. Tập nạp kiến thức về nhà đất cho bản thân:
- Việc có được kiến thức nhà đất sẽ giúp ích rất nhiều cho bạn và người thân của bạn như xây, mua hay tìm được một nơi ở phù hợp. Vì vậy, hãy chuẩn bị cho mình những kiến thức về nhà đất càng sớm càng tốt nhé.