Kinh nghiệm "xương máu" khi mua nhà thế chấp ngân hàng

Theo Invert, Khi bạn có ý định mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng thì bạn cần phải hết sức cẩn thận và lưu ý , tránh tình trạng "không hiểu" rồi "tiền mất tật mang". Bài viết này Invert chia sẻ kinh nghiệm "xương máu" trong việc mua nhà đang bị thế chấp

1. Làm sao biết được nhà định mua đang bị thế chấp?

Đó là người bán cố tình giấu diếm chuyện nhà đang bị thế chấp ngân hàng nhưng người mua không biết, họ sẵn sàng làm giấy tờ tay để thực hiện việc mua bán nhà. Còn người mua thì không có nguồn thông tin để biết được căn nhà mình định mua bị thế chấp.

Có lần mình hỏi vài người bạn làm ở ngân hàng, có thể điều tra hay hỏi để họ kiểm tra xem nhà đó có bị thế chấp ngân hàng không? Thì nhận được câu trả lời là không, bởi thông tin của bên thế chấp được bảo mật theo quy định của ngân hàng.

Còn ra công chứng hỏi để họ kiểm tra hả? Cũng khó quá, vì có trường hợp phòng công chứng cũng không thể rà soát được hết nhà đang bị thế chấp ngân hàng nữa. Nhưng phía công chứng có thể không cần phải chịu trách nhiệm về việc này.

2. Còn làm sao để biết nhà định mua bị kê biên?

Đây là rủi ro lớn cho người mua, trong khoảng thời gian từ lúc tuyên án đến lúc thi hành, họ tranh thủ bán nhà cho bạn, tiền bạc, giấy tờ đã xong xuôi, nhưng tiền họ thu được không dùng để thi hành án mà để dùng vào mục đích khác. 

3. "Xương máu" khi tìm hiểu thông tin về bên bán

"Tin tưởng" là tiền đề cho một giao dịch thành công. Và để tạo được sự tin tưởng, người mua nên tìm hiểu tất cả những thông tin cần thiết về bên bán để có thể yên tâm hơn trong quá trình mua nhà và có một cuộc giao dịch an toàn. 

3.1 Bạn cần tìm hiểu về bên bán vì những điều sau:

• Tránh nguy cơ rủi ro trong mua bán như lừa đảo, nhà bị tranh chấp
• Tạo sự tin tưởng cho bản thân cũng như tin tưởng một giao dịch thành công.

Trong trường hợp mua bán nhà thế chấp thì người mua nên tìm hiểu những thông tin về bên ngân hàng như pháp lý, lãi suất và độ tin cậy của ngân hàng. Hãy luôn nhớ rằng, việc mua bán nhà thế chấp chỉ hợp pháp khi có được sự đồng ý của ngân hàng. 

3.2 Phải luôn cẩn thận kiểm tra thông tin người bán, nhà bán được thế chấp ngân hàng

Đừng tiếc vì giá quá hời hay vị trí ngôi nhà ở nơi đắc địa mà vội vàng giao dịch trong khi bạn còn đang "mù mờ' thông tin. Thay vào đó, bạn nên tìm hiểu kỹ càng về người bán, có thể qua những lần tiếp xúc, nói chuyện và cảm nhận, hoặc trực tiếp đi dò hỏi người dân sống tại khu vực. Chẳng hạn điều tra xem người bán có đang vướng mắc nợ nần hay không? Liệu có liên quan đến các giao dịch vay nóng, vay gấp, vay lãi cao chưa? Trong quá trình giao dịch, người bán có thành thật và công khai các giấy tờ chứng minh thực trạng của căn nhà không?...

4. Mua nhà thế nhất ngân hàng: "Lưu ý" khi kiểm tra hồ sơ liên quan tới căn nhà

Giấy tờ pháp lý đầy đủ là điều kiện cần thiết nhất trong mỗi giao dịch. Mỗi một loại giấy tờ đều có ý nghĩa riêng đồng thời khi kết hợp lại tạo thành pháp lý "an toàn" cho căn nhà của bạn để được pháp luật bảo hộ.

Khi mua nhà, người mua có quyền được yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ những giấy tờ pháp lý liên quan tới căn nhà, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư để được bán nhà vay vốn.

4.1 Bạn nên kiểm tra kỹ thông tin dựa trên một số vấn đề sau:

• Người đứng tên nhà ở là ai? Đứng tên cả vợ hoặc chồng hay đồng sở hữu của nhiều người. Hãy nhớ càng nhiều người, càng phức tạp và rất dễ xảy ra tranh chấp về sau.
• Thực hiện "kiểm tra chéo" thông qua các cơ quan chức năng. Đừng ngại ngần để yêu cầu bên bán cung cấp bản photo sổ đỏ và trực tiếp tới cơ quan cấp giấy chứng nhận sở hữu sổ đỏ để xác nhận.
• Nếu bên bán thật sự uy tín sẽ không bao giờ từ chối việc cung cấp thông tin, giấy tờ pháp lý đầy đủ để cho bạn kiểm chứng. Sự thanh bạch trong giấy tờ pháp lý và sự nhanh chóng của bên bán cũng là một cơ sở tạo nên sự tin tưởng và một giao dịch thành công trong tương lai.

5. Mua nhà thế chấp ngân hàng: "Lưu ý" khi tiến hành hợp đồng mua bán

Khi tiến hành một giao dịch mua nhà thế chấp cần phải có một biên bản cam kết giữa 3 bên bao gồm người bán (bên thế chấp) - người mua - ngân hàng (bên nhận thế chấp) trong việc lập thỏa thuận liên quan đến những việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán với bên mua và việc thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng.

Văn bản này sẽ là sự ràng buộc giữa quyền, nghĩa vụ của ba bên với nhau về thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản là căn nhà thế chấp… Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người mua cần đọc kỹ biên bản, các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khi không thể tách sổ, công chứng, khi giải chấp ai là người giữ sổ.

Hãy luôn nhớ một điều, câu chữ trong văn bản phải rõ ràng, không dùng ngôn từ nhiều nghĩa dẫn đến tình trạng hiểu sai nội dung.

Trường hợp tiền bán nhà nhiều hơn so với tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ có trách nhiệm nộp khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) cho ngân hàng để thanh toán khoản nợ cho bên bán. Lúc này, bên bán sẽ được ngân hàng xóa thế chấp và trả lại giấy tờ nhà. Sau khi trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại. 

6. Mua nhà thế chấp ngân hàng: "Lưu ý" với những điều còn mập mờ

Sự tham gia của ngân hàng trong việc mua nhà thế chấp sẽ đảm bảo vấn đề an toàn pháp lý cho người mua về căn nhà. Tuy nhiên, mục đích chính của ngân hàng trong giao dịch này chính là thu hồi nợ từ bên thế chấp.

Việc mua nhà thế chấp ngân hàng đã là một giao dịch chứa nhiều rủi ro, đôi khi còn dựa vào vấn đề may rủi vì vậy bạn phải cẩn thận trong từng khâu, văn bản hóa mọi giao dịch thay vì thỏa thuận bằng miệng cho dù người bán hoặc ngân hàng có uy tín rất cao đi nữa. Cẩn thận hơn, người mua có thể mang tất cả những giấy tờ liên quan ra phòng công chứng, nơi sẽ làm hợp đồng mua bán nhà hoặc văn phòng luật sư để được kiểm tra và tư vấn những rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch.