9 điều cần biết để tránh bị "lừa đảo" khi đầu tư ĐẤT NỀN

Khi bạn chuẩn bị đầu tư hoặc an cư thì bạn bắt đầu tìm hiểu lô đất phù hợp, pháp lý như thế nào? có bị "lừa đảo" hay không?. Hiểu được nhu cầu đó, hôm nay Invert chia sẻ đến các bạn 9 kinh nghiệm tránh bị lừa đảo khi mua Đất nền. Bây giờ, Invert bắt đầu vạch trần các chiêu lừa đảo mua bán đất nền. Invert sẽ cùng với bạn bắt đầu cuộc hành trình làm sao để tránh bị lừa đảo khi mua đất nền?

Những năm qua, khách hàng đầu tư đất nền thường đối mặt với hàng loạt doanh nghiệp có thủ đoạn làm ăn gian dối, lừa đảo khách hàng.

1. Lựa chọn chủ đầu tư uy tín, có năng lực

Với những doanh nghiệp KHÔNG minh bạch về dự án thì tốt nhất nhà đầu tư không nên "xuống tiền". Tuy vậy, Invert khảo sát thực tế thị trường lại có rất nhiều nhà đầu tư "ham rẻ" nên lao đầu vào và khi sự việc đã rồi thì mới hối hận. Dù trong bối cảnh nào, nhà đầu tư nên kiếm chủ đầu tư "uy tín" để mua. 

Vì sao phải tìm hiểu "Năng lực uy tín" chủ đầu tư? Người mua đất nền cần tìm hiểu về năng lực tài chính của chủ đầu tư các khu đất nền. Bởi lẽ nhiều chủ đầu tư sau khi bán đã không thực hiện nghĩa vụ về việc xây dựng các hạng mục nước sinh hoạt, điện, đường nội bộ trong những khu đất nền rộng từ vài chục đến vài trăm ha, giống như đã cam kết.

1.1 Để đánh giá "năng lực uy tín" chủ đầu tư?

1. Bề dày kinh nghiệm chủ đầu tư
2. Tiềm lực tài chính chủ đầu tư phải vững mạnh
3. Chủ đầu tư đã thực hiện những dự án nào?
4. Pháp lý dự án phải an toàn.
5. Hạ tầng của khu đất nền hoặc dự án phải đảm bảo đúng tiến độ và cam kết.
6. Dự án đất nền phải được công khai và minh bạch
7. Mức độ uy tín trên thị trường và được khách hàng tin tưởng.

Qua 7 đánh giá trên, khách hàng sẽ biết được chủ đầu tư nào đáp ứng được tiêu chí, đảm bảo uy tín và có năng lực để an tâm khi lựa chọn mua.

2. Pháp lý và thông tin quy hoạch đến đâu?

Theo kinh nghiệm bất động sản Invert, khi mua đất nền, điều đầu tiên khách hàng cần chú ý là tính pháp lý của dự án. Có 2 vấn đề cần xem xét

Đối với dự án quy hoạch 1/500: Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ pháp lý như:

• Quy hoạch 1/500 + văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh 
• Giấy phép xây dựng dự án
• Hợp đồng phải là HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG (Trường hợp là hợp đồng góp vốn hay hợp đồng thoả thuận thì Invert khuyên khách hàng nên xem xét lại???)

Lưu ý: Khách hàng nên xem kỹ quyết định 1/500 còn hiệu lực hay không? Đối với dự án phân lô bán nền: Yêu cầu chủ đầu tư hoặc chủ đất cung cấp sổ đỏ để tránh bị lừa đảo khi đầu tư đất nền. Đồng thời có sổ đỏ rồi cũng chưa chắc người mua đã an toàn tuyệt đối, dó đó người mua đất nền cần kiểm tra thêm những yếu tố sau:

1. Cần kiểm tra quy hoạch của lô đất có bị dính quy hoạch hay không?
2. Có bị tranh chấp hay không?
3. Có sắp bị giải tỏa hay không?
4. Kiểm tra loại đất trên sổ là đất gì? và quy hoạch lô đất trong tương lai là đất gì? (Quy hoạch đất khu dân cư là Ok)
5. Có bị cơ quan có thẩm quyền kê biên tài sản hay không?
6. Chủ đầu tư có hỗ trợ xây dựng nhà ở hay không?

Đối với đất phân lô bán nền hoặc đất lẻ trong dân đã có sổ đỏ/sổ hồng, bạn cần xem kỹ 6 yếu tố trên
Invert chia sẻ cho bạn nghe, câu chuyện thực tế liên quan đến vấn đề lô đất đã có sổ nhưng bị dính quy hoạch? Invert có hỗ trợ cho 3 người có nhu cầu mua đất tại Bình Dương, để thoát khỏi vấn đề bị dính quy hoạch. Họ nhờ tôi hướng dẫn cách kiểm tra quy hoạch và kiểm tra dùm 3 lô đất của họ. Thực ra họ không phải là khách hàng của tôi nhưng Invert vẫn cố vấn để giải quyết vấn đề dùm họ.

Cụ thể, Vấn đề của 3 người này tương tư như nhau, Tổng giá trị 3 lô đất với tổng giá trị gần 25 tỷ)
1. Có người đã đặt cọc 200 triệu để mua lô đất mặt tiền đường khoảng 15m với giá tốt (tầm 3 tr/m2). Khi kiểm tra lô đất này thì đây là đất thương mại dịch vụ, nhưng Invert biết nó đã bị quy hoạch để làm khu du lịch sinh thái và không được phép xây dựng nhà ở. Như vậy mua trúng lô đất này, đã không được xây nhà ở, và sẽ bị giải tỏa, người mua coi như đã mất cả gia tài hơn 12 tỷ cho lô này rồi. Để đảm bảo không bị mất cả 12 tỷ, họ phải chấp nhận mất số tiền 200 triệu đã đặt cọc.

2. Lô đất đang là đất trồng cây lâu năm và được có quy hoạch trong tương lai là đất ở nông thôn tại xã Phước Khánh, Nhơn Trạch. Cũng là mặt tiền đường lớn, giá lại vừa rẻ, tốt rồi đúng không?. Nhưng không, lịch sử của lô đất này nằm trong  khu vực đã được quy hoạch để làm dự án và chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính nên đã bị cơ quan có thầm quyền để thu hồi dự án, và đang chờ kêu gọi chủ đầu tư mới vào thực hiện dự án (Mặc dù trên phần mềm kiểm tra quy hoạch không thể hiện bị quy hoạch). Nếu bạn muốn xem cách thực hiện thì bạn phải kiểm tra Quy Hoạch Hạ Tầng Giao Thông Nhơn Trạch?

3. Vài trường hợp nhỏ khác cũng tương tự như 2 trường hợp trên diễn ra khá nhiều mà Invert thường nhận những cuộc gọi cần được hỗ trợ

Kết luận: Ở phần này, vấn đề lớn nhất của người mua đất thường bị lừa là bị dính quy hoạch, bị giải tỏa. Đồng thời những khu đất được quy hoạch trong tương lai là loại đất không được phép xây nhà ở, mà người mua ít kinh nghiệm thường bị gặp phải.

Qua câu chuyện này, Invert biết có một vài người cũng cảm thấy mình từng trải qua vấn đề giống như invert vừa kể và đã từng bị lừa. Invert cảm nhận được nỗi đau của bạn?

Lời khuyên: Với những thông tin tôi nêu ở trên, nếu chủ đầu tư hoặc người bán không cung cấp được, hoặc khi khách hàng yêu cầu được xem những pháp lý mà chủ đầu tư hoặc người bán từ chối cung cấp. Hoặc hẹn vòng vo với đủ kiểu chiêu trò để nhằm mục đích không cung cấp mà cứ ép khách hàng đặt cọc xong mới cho xem. Thì đây là dấu hiệu của lừa đảo thật sự. Invert thật sự khuyên bạn, khi nào cảm thấy yên tâm về pháp lý thì hãy mua. Nếu nhận thấy sự mờ ám trong việc không công khai thông tin pháp lý thì tốt nhất bỏ qua và tìm lô đất mới.

Invert khuyên bạn nên mua lô đất được ngân hàng cho vay thì bạn có thể yên tâm về pháp lý và không lo bị dính quy hoạch, vì đã có ngân hàng thẩm định và kiểm tra quy hoạch dùm bạn rồi. Đặc biệt khách hàng có lợi ích khi mua lô đất được ngân hàng đồng ý cho vay. (Có 2 lợi ích: Tính thanh khoản dễ và nhanh, khi cần vốn nhanh để kinh doanh hoặc đầu tư vào việc khác, có thể dùng lô đất để vay vốn ngay)

3. Người mua đất nền phải xem thật kỹ hợp đồng trong giao dịch

Trong hợp đồng này, các cam kết trước đó về tiện ích, thời hạn bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều khoản phạt vi phạm về nghĩa vụ của các bên… cần thể hiện rõ, bởi đây là cơ sở giải quyết khi tranh chấp phát sinh.

Hiện nay, có tình trạng, nhiều chủ đầu tư chưa đáp ứng được điều kiện để được phân lô, bán nền, chưa được cấp phép…. nhưng vẫn tiến hành thu tiền đặt cọc và ký hợp đồng với khách. Do đó rủi ro đới với khách hàng là rất lớn

Tuy nhiên, khi ký hợp đồng theo hình thức này, người mua có nguy cơ gặp phải những rủi ro sau: 

1. Chủ đầu tư không thể tiến hành thủ tục tách sổ sang tên cho khách hàng vì tổng thể dự án chưa tiến hành xong.
2. Dự án không được cấp phép và không làm được sổ, người mua có nguy cơ mất trắng số tiền đã đóng cho chủ đầu tư.
3. Hoặc khi đưa tranh chấp ra Tòa án giải quyết thì hợp đồng có khả năng cao bị tuyên vô hiệu vì về bản chất hợp đồng góp vốn được xem là giả tạo.

Một điều quan trọng nữa là người mua cần tìm hiểu thông tin về năng lực, uy tín của chủ đầu tư. Chủ đầu tư càng có uy tín, năng lực trên thị trường thì rủi ro khách hàng gặp phải càng ít đi.
Bên cạnh đó với những chủ đầu tư không có năng lực, nhất là năng lực tài chính thì có nguy cơ số tiền được thanh toán sẽ không dùng vào đúng mục đích thực hiện dự án. Do chủ đầu tư phải xoay vòng nguồn vốn để thực hiện các dự án hoặc vào mục đích khác và hậu quả là dễ dẫn đến việc không có khả năng bàn giao sản phẩm như mong muốn, cam kết và thỏa thuận trong hợp đồng. 

4. Xem kỹ những thỏa thuận trước khi quyết định mua

Thứ nhất: Người mua đất phải nắm bắt rõ về thông tin dự án, giá cả và phương thức thanh toán. Giá thanh toán trong bảng giá phải có đóng dấu của chủ đầu tư dự án chứ không phải bảng giá do môi giới đưa ra.

Thứ hai: Trước khi quyết định, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý rõ ràng, bản vẽ chi tiết, đồ án quy hoạch, giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ tài chính như giấy nộp tiền sử dụng đất, thuế. Nếu đất phân lô bán nền, cần phải mua đất đã có sổ đỏ và phải xem trước sổ để tránh bị lừa đảo khi mua đất nền.

Thứ ba: Khách hàng lưu ý, theo quy định mọi biểu mẫu, hợp đồng mua bán… đều phải được chủ đầu cung cấp trước khi đặt cọc. Một số đơn vị có hành vi lừa đảo thường “dụ” khách hàng đặt cọc xong mới đưa biểu mẫu, hợp đồng mua bán là không đúng. Đối với những công ty có hành vi lừa đảo, nếu đặt cọc xong, bạn sẽ không bao giờ được cung cấp pháp lý nào cả. (nói rõ ra là có pháp lý đâu mà cung cấp đây chứ)

5. Không nên tin tuyệt đối vào lời môi giới 

Thực tế trên thị trường đất nền hiện nay, bên cạnh số ít những môi giới “có tâm” thì đa số đều dùng những “chiêu trò” khác nhau để bán được hàng. Bởi vì nếu không dùng chiêu trò thì không kiếm được khách hàng, bản thân môi giới đó cũng không tồn tại được trong tổ chức. Đó là lý do rất nhiều môi giới dùng “chiêu” với khách mua, trong đó tư vấn không đúng thực tế dự án là chiêu hay dùng nhất.

Đặc biệt, những dự án có đường, cầu qua sông, kênh rạch cần được xem xét kĩ lưỡng vì đây là những yếu tố thay đổi giá trị đất nền lên rất cao. Nhiều thông tin về dự án, siêu dự án mà nhiều môi giới áp dụng thật ra chỉ là “bánh vẽ” để “tung hỏa mù” với người mua nhưng thật ra không có. Là những chiêu trò thường sử dụng của rất nhiều môi giới hoặc các công ty có dấu hiệu lừa đảo.

6. Những chiêu lừa đảo rất phổ biến hiện nay

Câu chuyện lừa đảo: Những công ty chào mời khách đi xem dự án tại Quận 2 hoặc Quận 9 với giá rất rẻ để thu hút khách hàng đi xem đông. Nhưng khi khách lên xe xong và đi được nữa đường thì mới biết là mình bị lừa, không phải là dự án ở quận 2 hay quận 9 mà ở tận những nơi rất xa TPHCM như huyện Trảng Bom, Đồng Nai, thậm chí xa hơn nữa là huyện Xuân Lộc ở Đồng Nai. 

Những nhân viên môi giới không có tâm sẽ nói là hôm nay đi xem 2 dự án, xuống dự án ở xa trước rồi sẽ quay về TPHCM sau. Nhưng bạn biết không, sẽ chẳng có dự án nào ở TP. HCM cả mà chỉ là chiêu trò của những công ty có dấu hiệu lừa đảo mà thôi.

Chiêu trò lừa đảo áp dụng khi những công ty đăng chào bán dự án ở Hóc Môn, nhưng khi lên xe lại đưa xuống các huyện rất xa của tỉnh Long An

Bằng những thủ đoạn lừa đảo, những công ty này dùng mọi cách để thúc ép khách hàng đặt cọc, nếu bạn không tỉnh táo, sẽ bị họ đưa vào cái bẫy đã dựng lên sẵn để chờ đưa bạn vào bẫy.

Vấn đề nan giải hơn, một vài khách hàng khi đã đặt cọc rồi, mà còn chưa biết là dự án đó không phải thuộc TPHCM mà là ở một vị trí rất xa.

7. Bạn nên xử lý như thế nào khi "bị lừa"?

Có khách hàng biết mình bị lừa nên quyết định yêu cầu xuống xe và tự đón xe về lại TPHCM và ôm hận trong lòng.

8. Lời khuyên của Invert khi đầu tư đất nền

1. Lời khuyên của Invert là các nhà đầu tư khi đi mua đất nền nên tìm đến những công ty uy tín và những bạn chuyên viên tư vấn có Tâm và có Tầm
2. Nếu có thể bạn hãy tìm đến chuyên gia. Chính họ sẽ giúp đỡ bạn, cố vấn cho bạn tìm ra giải pháp đầu tư tốt nhất, nhưng an toàn về pháp lý, đồng thời hạn chế tối đa rủi ro, và đặc biệt có khả năng sinh lợi bền vững.

9. Lý do tại sao đầu tư đất nền vùng ven?

Kênh đầu tư vào vùng ven lân cận TPHCM như Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Long An là xu hướng đầu tư mới của các nhà đầu tư chiến lược có tầm nhìn xa. (bởi vì TPHCM đã có công văn hạn chế cấp phép xây dựng dự án nhà ở mới tại các quận trung tâm. Từ đó đẩy giá nhà có thể leo thang khi TP HCM hạn chế dự án mới đến 2020). 

Bây giờ người mua nhà Sài Gòn? khi giá tăng cao thì lấy đâu ra tiền để mua. Vậy giải pháp là mua vùng ven để hợp túi tiền, bởi vậy nhà đầu tư thì nên mua ngay bây giờ để còn bán lại cho người mua ở thực để gia tăng lợi nhuận?

Kết luận: Với kinh nghiệm nhiều năm làm trong lĩnh vực bất động sản của Invert và nghe nhiều tâm sự của những nhà đầu tư bị các công ty bất lương lừa đảo. Invert đúc kết lại và viết ra bài phân tích chia sẻ 9 kinh nghiệm để tránh bị lừa đảo khi mua đất nền ở trên, hy vọng sẽ hỗ trợ bạn trên con đường đầu tư đất nền.